Plusvalenze immobiliari e relativa imposta sostitutiva

Il Testo Unico delle Imposte sui Redditi o Tuir (D.p.R. 917/1986), al suo articolo 67 comma I, indica quali sono le plusvalenze che determinano un reddito tassabile per le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio dell’impresa, arte o professione. Il legislatore distingue tre fattispecie di plusvalenze che determinano un reddito imponibile ai fini della tassazione dei redditi delle persone fisiche:

1. le plusvalenze realizzate mediante la vendita, anche parziale, dei terreni, dopo che essi sono stati lottizzati o vi sono state eseguite opere intese a renderli edificabili;
2. le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, in qualunque tempo sia avvenuto l’acquisto;
3. le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di altri beni immobili (anche ricevuti in donazione), ossia fabbricati e terreni agricoli, acquistati o costruiti da non più di cinque anni (in caso di donazione il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante) con due rilevanti eccezioni:

• gli immobili acquisiti per successione (o per usucapione secondo Risoluzione A.E. n. 78/E del 31 marzo 2003);
• le unità immobiliari urbane (anche frazionate, cfr. Risoluzione A.E. n. 219/E del 30 maggio 2008) che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale (unità immobiliare classificata o classificabile nella categoria catastale A, escluso A/10, nella quale il contribuente dimora abitualmente, circostanza da dimostrare in base a dati oggettivi, anche in contrasto con le risultanze anagrafiche) del cedente o dei suoi familiari (coniuge anche separato, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) .

Il successivo art. 68 Tuir indica come calcolare le plusvalenze che determinano il reddito tassabile: la plusvalenza è costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto aumentato di ogni costo inerente. Il corrispettivo spettante al cedente è costituito dal prezzo di vendita, o, in mancanza di un prezzo (per esempio in caso di permuta), dal valore attribuito al bene ceduto.

In tutti i casi sopracitati l’imposta sulla plusvalenza realizzata può essere corrisposta in modo ordinario al momento del pagamento annuale ai fini IRPEF, ed in tal caso rileva il corrispettivo percepito nel periodo di imposta (Risoluzione A.E. n. 379/E del 10 ottobre 2008).

L’art. 1, comma 496 della L. 266/2005 ha istituito un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche sulle plusvalenze immobiliari conseguite a seguito di rivendita nel quinquennio (cfr. Risoluzione n. 143/E del 21 giugno 2007). Tale imposta, attualmente nella misura del 20%, si applica sulla plusvalenza realizzata, calcolata con gli stessi principi previsti dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi (art. 68 Tuir sopra citato). Si tratta di una modalità di tassazione alternativa a quella ordinaria, la cui scelta è rimessa al contribuente, che deve farne espressa richiesta al notaio all’atto della cessione (cfr. Risoluzione A.E. n. 143/E del 21 giugno 2007).

Detta disciplina e l’imposta sostitutiva connessa è applicabile, quindi, non in ogni ipotesi di plusvalenza ma solo nel caso sopra riportato sub 3 e cioè nel caso di plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni agricoli (anche ricevuti in donazione) acquistati o costruiti da non più di cinque anni (in caso di donazione il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante).

I presupposti per l’applicabilità dell’opzione sono:

• una cessione a titolo oneroso: vendita, permuta, transazione, conferimento in società, rinunzia verso corrispettivo, anche di diritti reali immobiliari di godimento, compresa la costituzione di servitù; non determinano plusvalenza le cessioni gratuite;
• la realizzazione di una plusvalenza mediante cessione di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli o comunque non edificabili) acquistati o costruiti da non più di cinque anni: per i fabbricati di nuova costruzione acquista rilievo il momento in cui l’immobile è stato ultimato; per i fabbricati in corso di costruzione ma non ultimati si applica la disciplina dei suoli edificabili per i quali non è ammissibile il pagamento dell’imposta sostitutiva;
• la realizzazione della plusvalenza al di fuori di un reddito d’impresa o professionale: la disciplina non si applica se il cedente è una società o un imprenditore commerciale, perchè in tal caso la plusvalenza costituisce reddito di impresa e quindi non rientra tra i redditi diversi ex art. 67 Tuir per i quali è prevista l’opzione;
• l’espressa richiesta della parte cedente al notaio resa all’atto della cessione: l’opzione di pagare la plusvalenza mediante l’imposta sostitutiva deve essere richiesta dalla parte venditrice al notaio al momento della cessione. Non è consentito optarvi successivamente, nè è ammissibile un atto integrativo contenente la richiesta omessa nell’atto di cessione (cfr. Risoluzione A.E. n. 143/E del 21 giugno 2007). Ricevuta la richiesta del venditore, il notaio provvede all’applicazione dell’imposta (sulla base dei dati forniti dal venditore stesso)  e al versamento della stessa in sede di registrazione telematica, mediante la trasmissione di un apposito modello. In caso di pluralità di venditori, l’opzione deve essere effettuata da ciascun venditore (e l’opzione può essere effettuata anche solo da alcuni). In caso di pagamento dilazionato del prezzo di vendita, l’imposta sostitutiva deve essere comunque calcolata e applicata immediatamente.
  A tal fine la parte deve produrre una lettera di incarico e il prospetto di liquidazione della plusvalenza realizzata.