APE: l’Attestato di Prestazione Energetica

Aggiornamento del 3 marzo 2014: Il decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145 è stato convertito con modificazioni nella L. 21 febbraio 2014, n. 9 (in G.U. 21/2/2014, n. 43).Viene confermata l’abolizione dell’obbligo di allegazione in caso di trasferimenti a titolo gratuito (prime fra tutte le donazioni) e in caso di nuove locazioni. Confermata altresì, nei casi di violazione dell’obbligo di dichiarazione e allegazione agli atti a titolo oneroso, la sostituzione della sanzione amministrativa pecuniaria a quella della nullità, con effetto retroattivo. Viene infine realizzato un auspicabile intervento di coordinamento normativo con l’eliminazione dell’erroneo richiamo (ad opera della legge 27 dicembre 2013 n. 147) al non più vigente comma 3bis del D. Lgs 192/2005.

Si rinvia per l’analisi dell’intera normativa all’articolo che segue. 

La normativa di riferimento in tema di prestazione energetica degli edifici è costituita dal d.lgs. 192/2005 come modificato dal d.l. 63/2013 (dal 6 giugno 2013 l’APE è subentrato all’ACE) convertito con legge 3 agosto 2013 n. 90 la quale, in particolare, aveva aggiunto un comma 3bis all’art- 6 del d.lgs 192 che aveva previsto l’allegazione dell’APE non solo agli atti di vendita,  ma anche agli atti di trasferimento a titolo gratuito e locazioni a pena di nullità. Tale ultima normativa, in vigore dal 4 agosto 2013, è stata ulteriormente modificata in virtù di quanto previsto dall’art. 1, comma 7, del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 e dall’art. 1, comma 139, della legge 27 dicembre 2013 n. 147. 

Il testo attuale dell’art. 6, commi 2 e 3 del D. Lgs 192/2005, è quindi il seguente:

“2. Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689″.

Ne deriva che, attualmente, l’obbligo di allegazione dell’APE al contratto è previsto unicamente in caso di trasferimento di immobili a titolo oneroso, ed in caso di nuova locazione di interi edifici (con esclusione, quindi, dei trasferimenti a titolo gratuito e della nuova locazione di singole unità immobiliari).

Quanto agli atti stipulati nel periodo (dal 4 agosto al 23 dicembre 2013) in cui vigeva l’obbligo di allegazione a pena di nullità (anche agli atti traslativi a titolo gratuito), l’art. 1, comma 7, del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, consente di sanare la nullità precedentemente prevista mediante un particolare procedimento:
“Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato”.

L’assetto normativo appena descritto è stato, peraltro, nuovamente messo in discussione, in quanto successivamente al d.l. n. 145/2013 è stata promulgata e pubblicata la legge 27 dicembre 2013 n. 147 (in Suppl. ord. n. 47 alla G.U. n. 302 del 27.12.2013), il cui art. 1, comma 139, ha modificato il comma 3-bis (in realtà non più esistente) dell’art. 6 del D. Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, riguardo all’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica, ed alla relativa sanzione di nullità. Il suddetto comma 3-bis disporrebbe, a seguito di tale modifica, che “A decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12, l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”. Non è possibile allo stato definire l’impatto di tale ultima normativa sull’assetto vigente ma si tratta comunque di normativa sospesa fino all’entrata in vigore delle nuove linee guida nazionali.

L’obbligo di allegazione è previsto a livello di normativa nazionale, e quindi vale anche in quelle regioni che hanno già legiferato. Per gli altri elementi e requisiti dell’APE si fa riferimento invece alla normativa regionale, per quelle regioni che hanno già legiferato. La legge nazionale va solo a colmare eventuali lacune. In Sicilia non si è ancora legiferato.

Segue l’analisi degli aspetti di principale interesse della normativa.

OGGETTO: a prescindere da qualsiasi trasferimento devono essere dotati di APE gli edifici di nuova costruzione, gli edifici ristrutturati e gli edifici pubblici.

ATTI INCLUSI: Contratti di compravendita immobiliare e atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso in generale (oltre alle nuove locazioni). Vi rientrano, ad esempio, la permuta, la cessione di azienda laddove tra i beni aziendali vi siano anche immobili; la datio in solutum, il conferimento in società, l’assegnazione a soci in sede di liquidazione, la transazione, l’assegnazione di alloggi da cooperative, la costituzione di rendita vitalizia e così via. In virtù della prevista applicabilità alle locazioni (ma solo quelle nuove, non i rinnovi) va estesa l’applicabilità anche al leasing e all’affitto di azienda, laddove tra i beni aziendali trasferiti vi siano immobili di proprietà dell’affittante. 

Con riferimento al preliminare sussiste obbligo di dotazione (considerato che l’acquirente deve essere informato già al momento delle trattative) ma non obbligo di allegazione; sembra opportuno però un obbligo di menzione.

La norma, prima dell’ultima modifica di dicembre 2013, parlava di atti a titolo gratuito. Vi rientravano quindi donazioni, patto di famiglia, trust non auto dichiarato o fondo patrimoniale quando c’è trasferimento di immobili; 2645 ter (vincolo di destinazione) solo se traslativo.

 ATTI ESCLUSI: operazioni societarie straordinarie (trasformazione, fusione, scissione) per le quali prevale la tesi che trattasi di mere modificazioni organizzative e non di fenomeni traslativi, e anche le cessioni di quote perché oggetto non è l’immobile ma la partecipazione sociale. Sono da escludersi le divisioni perchè hanno natura dichiarativa, a meno che siano divisioni con conguaglio per la natura parzialmente traslativa e per le divisioni a masse plurime che per la giurisprudenza hanno in realtà natura di permuta. Parimenti fuori dal capo della normativa sono la costituzione di ipoteca e la costituzione di servitù.

IMMOBILI ESCLUSI
– Fabbricati industriali artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

– fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 mq; gli impianti installati ai fini del processo produttivo;
– box, cantine autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi e altri edifici equiparabili in cui non è necessario garantire un comfort abitativo.

Non sono esclusi i beni storici: su questi immobili non si potranno fare interventi di adeguamento che incidano sulle caratteristiche e quindi sul vincolo, ma non è escluso l’obbligo di dotazione dell’APE.
Sono esclusi gli edifici adibiti al culto.

Obblighi di allegazione con riferimento alle categorie catastali:
1) per immobili di categoria A ci vuole sicuramente; dubbi solo per A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi, es. dammusi per le quali si è osservato che di per sè nascono prive di impianti di riscaldamento/raffreddamento per le condizioni climatiche locali)
2) per immobili di categoria B: ipotesi nelle quali è difficile ipotizzare un trasferimento (prigioni, uffici pubblici, cappelle) e in ogni caso con cambio di destinazione d’uso: va fatta una valutazione caso per caso.
3) Per immobili di categoria C: sicuramente ci vuole per C/1 (negozi), e C/3 (laboratori per arti e mestieri) mentre è da escludere per C/2 (magazzini e depositi; è opportuno però far dichiarare in atto, meglio ancora sarebbe da un tecnico, che l’immobile è davvero adibito a magazzino e privo di impianti di raffreddamento e riscaldamento) C/5 (stabilimenti blaneari), C/6(stalle, autorimesse ecc.), e C/7 (tettoie). Per C/4 (locali sportivi) è da valutare caso per caso.
4) Per immobili di categoria D ci vuole sempre, tranne che per D/9 (edifici galleggianti)
5) Per immobili di categoria E: tutti esclusi ad eccezione di E/9 (edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti) per i quali si dovrà valutare caso per caso.
6) Ruderi e fabbricati al grezzo: non ci vuole ma va dichiarato in atto, non sotto forma di dichiarazione sostitutiva, meglio se supportata da una perizia. Si fa riferimento alla categoria catastale (immobili in corso di costruzioneF/3 o unità collabenti F/2) devono essere venduti o come scheletro o al rustico (grezzo primario) o quantomeno privi di rifiniture e impianti (grezzo avanzato) oppure deve trattarsi di manufatti destinati alla demolizione perchè non recuperabili; in questi immobili non si pone neanche un problema di consumo energetico. Così come non si pone per edifici inagibili, ma occorre anche qui dichiarazione di inagibilità o perizia. Deve infatti trattarsi di edificio già ultimato in tutte quelle che sono le parti edilizie essenziali, completo di impianti e di tutte quelle finiture (ad esempio i serramenti) che in qualsiasi modo possano incidere sul consumo e sulle prestazioni energetiche. La nuova disciplina si applica, pertanto, ogniqualvolta venga trasferito un edificio che sia stato di fatto ultimato, a prescindere dalla circostanza che sia già stata presentata al Comune la dichiarazione di fine lavori o che sia già stata richiesto il rilascio dell’agibilità. 
7) In caso di vendita su carta di edificio da costruire il venditore deve dare informazioni sulla futura prestazione energetica (art. 6 comma 2 d. 192/2005) e produce l’APE entro 15 gg dalla richiesta di agibilità. (L’APE tra l’altro è condizione per il rilascio dell’agibilità).

FORMA DELL’APE E SANZIONI
L’originaria sanzione della nullità è stata sostituita con l’attuale sanzione pecuniaria a carico delle parti e non del notaio. Infatti, in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000.
Ovviamente il Notaio non ha obblighi nè competenze per controllare gli elementi tecnici dell’APE ma deve porsi attenzione ad alcuni elementi:
– dati catastali dell’immobile e proprietari (nessun problema per meri errori materiali che non rendano incerta l’identificazione dell’immobile);
– classe energetica;
– data di rilascio (la validità è decennale, anche per i vecchi ACE, rilasciati prima del 6 giugno 2013, salvo aggiornamento in caso di ristrutturazione);
– la sottoscrizione e il timbro del tecnico che lo ha redatto;
– requisiti e idoneità del tecnico (responsabilità del tecnico e non del Notaio, ma opportuno verificare almeno che sia effettivamente iscritto nell’albo dei certificatori energetici regionali);
– la dichiarazione di indipendenza ai sensi dell’art. 2 comma 3 lettera B allegato III d.lgs. 115/2008, intesa come assenza di conflitto di interessi e non coinvolgimento diretto o indiretto con i produttori dei materiali e dei componenti nonchè rispetto ai vantaggi che possano derivarne al richiedente e per edifici di nuova costruzione anche rispetto al processo di progettazione e realizzazione dell’edificio, inoltre non coniuge nè parente fino al quarto grado, anche se questa precisazione di solito nelle dichiarazioni dei tecnici non compare perchè l’articolo in questione non la richiede). La mancanza di questa dichiarazione non determina comunque alcuna sanzione;
– dichiarazione sostitutiva di notorietà: gli studi CNN ritengono che l’APE sia elevato di per sè a dichiarazione sostitutiva, anche in mancanza dei formalismi di cui al Dpr 445/2000; si ritiene comunque che la mancanza della dichiarazione sostitutiva non comporti alcuna sanzione;
– firme sull’allegato ai sensi della legge notarile: alcuni ritengono che il documento possa qualificarsi autentico. Sul punto tuttavia si discute (perchè il tecnico nello svolgimento del suo incarico esegue una prestazione libero professionale per conto di un privato). Per prudenza è allora opportuno far firmare ogni foglio.