Il cosiddetto “prezzo-valore”

Ai sensi dell’art. 43 Tur (D.p.R. 131/1986), per gli atti traslativi a titolo oneroso, la base imponibile dell’imposta di registro è costituita dal valore del bene o del diritto trasferito. Il successivo art. 51 del medesimo Testo Unico dell’imposta di registro, a sua volta, prevede che, come valore del bene trasferito debba assumersi quello dichiarato in atto dalle parti o, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito e prescrive la preclusione di ogni possibilità di accertamento all’Agenzia delle Entrate qualora il corrispettivo sia dichiarato in atto in misura non inferiore alla rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti.

Alla luce della detta normativa e soprattutto della norma da ultimo citata, per lungo tempo le parti, allo scopo di risparmiare sul pagamento dell’imposta di registro, erano solite dichiarare negli atti di compravendita un corrispettivo di poco superiore al valore catastale rivalutato dell’immobile  occultando parte del corrispettivo effettivamente pattuito e versato dall’acquirente.

Proprio al fine di evitare la prassi invalsa, la legge finanziaria per il 2006 (L. 266/2005), in vigore dal 1 gennaio 2006, ha introdotto il meccanismo conosciuto come del “prezzo/valore”, che, in deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro (artt. 43 comma 1, lett. a, Tur e 51 comma 1, Tur, sopra citati) e delle imposte ipotecarie e catastali, ed in presenza di particolari requisiti, soggettivi ed oggettivi, e di specifiche condizioni, consente alle parti di dichiarare il prezzo integrale del trasferimento pur pagando le imposte sul valore catastale rivalutato.

In pratica si consente, in presenza di determinati presupposti, l’applicazione, agli atti di trasferimento immobiliare, del criterio della “valutazione automatica”. La valutazione automatica, già sopra accennata, è il meccanismo che impedisce all’Ufficio del Registro il potere di procedere all’accertamento di valore qualora il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, sia dichiarato in misura non inferiore al reddito risultante in catasto, aggiornato con gli appositi coefficienti (art. 52 comma 4 Tur).

Ciò significa che le parti potranno valersi dell’applicazione dell’aliquota dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale rivalutato, venendo meno l’interesse all’occultamento di parte del corrispettivo, con emersione delle transazioni sommerse.

Questo il testo dell’art. 1 comma 497 L. 266/2005: “In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26.4.1986, n. 131, e fatta salva l’applicazione dell’art 39, primo comma, lettera d) ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29.9.1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito”.

Per determinare il prezzo-valore, e cioè la base imponibile dell’imposta di registro secondo il meccanismo legislativo, si deve effettuare la seguente operazione: rendita catastale dell’immobile x 115,5 (immobili ad uso abitativo e relative pertinenze – prima casa), oppure rendita catastale dell’immobile x 126 (immobili ad uso abitativo e relative pertinenze – seconda casa). Su tale valore si applicano le aliquote delle imposte di registro, ipotecarie e catastali previste per i trasferimenti immobiliari.

Qui di seguito i requisiti per fruire del prezzo/valore:

1. Cessione onerosa: la norma non si applica ai trasferimenti gratuiti (per esempio per donazione). La norma infatti parla inequivocabilmente di “corrispettivo” da indicarsi in atto. Rientrano nel concetto di cessione onerosa anche la costituzione del diritto di usufrutto o il trasferimento della nuda proprietà (acquisti a titolo derivativo costitutivo)  e le altre fattispecie traslative onerose assimilabili alla compravendita, come la permuta, la transazione, i conguagli divisionali e così via.
2. Cessione a favore di persone fisiche: l’acquirente deve essere una persona fisica (non quindi una società) che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. E’ possibile aversi prezzo valore anche se si acquista da un soggetti Iva, purchè il trasferimento non sia soggetto ad Iva, ma ad imposta di registro proporzionale (per esempio nel caso di cessione da soggetto Iva, esente Iva perchè ultraquinquennale ed eccezionalmente soggetta a imposta proporzionale di registro).
3. Immobili ad uso abitativo e relative pertinenze: si tratta delle case di abitazione (anche se di fatto non usate come tali) classificate nella categoria catastale A, da A/1 ad A/9, escluso A/10 (uffici). Sono esclusi   i terreni agricoli, salvo che costituiscano pertinenza di un’abitazione, e i terreni edificabili. La norma trova applicazione anche nel caso di acquisto, contestuale o successivo, di più fabbricati e/o più pertinenze senza limitazione di numero, sia per gli uni che per le altre. Le pertinenze possono essere di qualsiasi categoria catastale (e non solo C2, C6 e C7, come in sede di agevolazione prima casa) ed essere acquistate separatamente dall’immobile cui accedono, purchè la natura pertinenziale risulti dall’atto di acquisto (cfr. Circolare A.E. n. 6/E del 13 febbraio 2006). Anche i terreni agricoli possono essere pertinenziali ad una abitazione (in tal caso per il terreno agricolo si applica il meccanismo della valutazione automatica, reddito dominicale x 112,5).
4. L’immobile deve essere fornito di rendita catastale: rendita definitiva o anche rendita “proposta” in sede di accatastamento (art. 12, comma 2 bis, d.l. 70/1988).
5. Richiesta in atto dalla parte acquirente al notaio: secondo quanto affermato nella Risoluzione n. 145/E del 9 giugno 2009, la richiesta del prezzo-valore non può essere contenuta in un atto integrativo successivo, il quale non sarebbe idoneo a precludere il potere di accertamento da parte dell’ufficio. Non è richiesto che si indichi in atto il valore catastale rivalutato, anche se lo stesso viene solitamente indicato al solo scopo di agevolare la tassazione.
6. Indicazione del corrispettivo pattuito: deve essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito. In caso di occultazione del corrispettivo pattuito, l’ufficio può procedere ad accertamento di maggior valore (art. 52, comma 1, Tur), anche in misura superiore al corrispettivo occultato. Le imposte, in questo caso sono dovute sull’intero importo accertato (per cui non opera il meccanismo del prezzo-valore) e si applica una sanzione amministrativa.