“1. Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. L’agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto.
2. Il credito d’imposta di cui al comma 1 può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina, ovvero, per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi”.
Quello che precede è il testo dell’art. 7 della Legge n. 448 del 1998. Si tratta di un’ulteriore agevolazione per l’acquisto della prima casa (oltre a quella dell’applicazione dell’aliquota agevolata per le imposte di registro, ipotecarie e catastali), consistente nella concessione di un credito utilizzabile per il nuovo acquisto o per la diminuzione delle imposte sui redditi.
In pratica, sussistendo i requisiti previsti dalla norma, è possibile scomputare dall’importo delle imposte dovute sul nuovo acquisto quelle pagate per il precedente acquisto, con un notevole risparmio fiscale.
Le condizioni che rendono applicabile l’agevolazione sono le seguenti:
– un (precedente) acquisto di immobile che abbia fruito delle “agevolazioni prima casa”;
– l’alienazione del detto immobile;
– entro l’anno dall’alienazione, il riacquisto di altro immobile sempre usufruendo delle “agevolazioni prima casa”;
E’ dunque innanzitutto necessario che, per il precedente acquisto, il soggetto abbia fruito dell’agevolazione prima casa, sia che il precedente acquisto abbia scontato l’imposta di registro, sia che abbia scontato l’Iva. Il credito spetta anche se il precedente acquisto non abbia fruito delle agevolazioni Iva prima casa in quanto effettuato prima del 22 maggio 1993 (data prima della quale l’agevolazione prima casa in campo Iva ancora non esisteva) qualora l’acquirente dimostri che alla data d’acquisto dell’immobile alienato erano in possesso dei requisiti per l’acquisto della prima casa (così l’Amministrazione finanziaria con Circolare 19/E dell’1 marzo 2001). A tal fine è necessaria apposita dichiarazione nell’atto di riacquisto. E’ altresì necessaria la mancata decadenza dall’agevolazione prima casa del precedente acquisto.
In secondo luogo, come si è detto, è necessaria l’alienazione dell’immobile (non delle sole pertinenze, cfr. Risoluzione n. 30/E del 1 febbraio 2008) acquistato con le agevolazioni prima casa. L’alienazione in discorso può indifferentemente essere a titolo oneroso o a titolo gratuito e quindi per esempio potrebbe trattarsi di donazione.
Nella sequela fin qui descritta è infine necessario che il soggetto proceda ad acquisire a qualunque titolo (vendita ma anche appalto o permuta) altro immobile entro un anno dall’alienazione godendo delle agevolazioni prima casa. Il nuovo acquisto deve tuttavia essere oneroso (cioè soggetto a imposta di registro o a Iva): il credito non compete, quindi se l’acquisto è soggetto a imposta di donazione. E’ perciò indispensabile che, anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa allegata al Testo Unico Imposta di registro, pertanto il credito d’imposta non spetta, ad esempio il riacquisto riguarda un immobile avente caratteristiche di lusso.
La misura del credito d’imposta è determinata dalla minor somma tra l’imposta (principale, suppletiva e complementare), di registro o Iva (non però l’imposta ipotecaria, catastale o di bollo), corrisposta per il precedente acquisto agevolato e l’imposta, di registro o Iva, dovuta per il nuovo acquisto agevolato. In caso di permuta, il credito spetta in proporzione all’imposta afferente al bene agevolato.
Una volta maturato il credito esso può essere utilizzato: – immediatamente, in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina, ma non se l’atto è soggetto a Iva, nel qual caso il credito dovrà essere utilizzato successivamente all’atto (il credito non può cioè essere utilizzato in compensazione dell’Iva, cfr. Circolare 19/E dell’1 marzo 2001); – successivamente, in diminuzione delle imposte dovute sugli atti o denunce successive al suo maturarsi; il credito, che si prescrive decorsi dieci anni dalla data in cui è sorto, non può essere utilizzato parzialmente ma solo per l’intero importo, l’ eventuale differenza si perde; – successivamente, in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla prima dichiarazione presentata successivamente al secondo acquisto; – successivamente, in compensazione ai sensi del d. lgs. 241/1997.
Con Circolare n. 48 del 14 maggio 2002 l’Amministrazione finanziaria ha precisato che è possibile maturare ed utilizzare il credito d’imposta anche in caso di successivi acquisti “a cascata”. In tal caso è ammesso portare in detrazione il credito d’imposta sul terzo acquisto fino a concorrenza dell’imposta astrattamente dovuta sul secondo e non dell’imposta effettivamente versata (probabilmente inferiore).
Una domanda: nel 2003 ho acquistato da costruttore (quindi con IVA) un appartamento godendo delle agevolazioni prima casa. A marzo 2014 ho venduto tale appartamento e nelle prossime settimane rogito l’acquisto da privato di un altro appartamento, godendo sempre delle agevolazioni prima casa. Ho diritto al credito di imposta? Posso utilizzarlo subito a detrazione (in questo caso sarebbe totale) dell’imposta?
Grazie.
Non vedo ostacoli all’utilizzo del credito d’imposta in sede di secondo acquisto agevolato soggetto a registro; semmai il problema poteva porsi all’inverso, ove si fosse voluto utilizzare un credito d’imposta generato da un precedente acquisto soggetto a imposta di registro in sede di un successivo riacquisto soggetto a iva; ciò in quanto il credito d’imposta non può essere utilizzato in compensazione dell’iva, che rimane in tal caso dovuta per l’intero importo mentre il credito deve essere utilizzato successivamente a decurtazione di altre imposte. Sul punto, infatti, si veda la Circolare 19/E del 1 marzo 2001, dove si legge che “il credito d’imposta non può essere utilizzato per compensare l’IVA dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione. Tale imposta, pertanto, dovrà essere corrisposta al cedente o all’appaltatore per l’intero importo indicato nella fattura relativa alla cessione o alla realizzazione dell’immobile. Ciò in quanto, per effetto dei vincoli posti dalla normativa comunitaria, concernente l’armonizzazione delle legislazioni IVA tra gli Stati membri, non è consentito agli Stati disporre che per una cessione di beni o una prestazione di servizi sia corrisposta un’imposta inferiore a quella risultante dall’applicazione dell’aliquota, propria dei beni o dei servizi medesimi, al corrispettivo dovuto secondo le pattuizioni contrattuali”.