Agevolazione prima casa

L’agevolazione fiscale in parola riguarda i trasferimenti a titolo oneroso in materia di imposta di registro, I.V.A.  e i trasferimenti soggetti all’imposta di successione e donazione, con disciplina e aliquote diverse nei vari casi.

Agevolazione relativa al pagamento dell’imposta di registro (in caso di acquisto oneroso).

• PRESUPPOSTO NEGOZIALE (tipologia di atti): l’agevolazione, prevista nella nota II bis dell’art. 1 della Tariffa allegata all’imposta di registro (D.P.R. 131/1986), si applica a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà,  usufrutto, uso, abitazione) di case di abitazione non di lusso. Essa risulta quindi applicabile non soltanto alla compravendita, ma anche alla permuta, alla cessione onerosa di abitazione in cambio di assistenza, alla costituzione di rendita fondiaria o vitalizia, all’assegnazione da società a soci, all’assegnazione da cooperativa, ai conguagli divisionali. Secondo la giurisprudenza tributaria e l’A.E. l’agevolazione può essere richiesta anche in caso di sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c. (con dichiarazione da rendersi in un documento presentato all’Ufficio del Registro unitamente alla richiesta di registrazione) o in caso di trasferimento a seguito di asta immobiliare (con richiesta nella domanda di partecipazione oppure, successivamente, con dichiarazione da presentare al momento della registrazione). L’agevolazione si ritiene oggi applicabile anche alle sentenze di usucapione (benchè non si tratti di “negozio traslativo”), limitatamente, però, all’imposta di registro, non anche per l’imposta ipotecaria e catastale.

• CONDIZIONI PER LA FRUIZIONE DELL’AGEVOLAZIONE: sono previsti una pluralità di requisiti soggettivi ed oggettivi, che vanno dalla tipologia dell’immobile, all’ubicazione dello stesso, all’assenza di altri diritti immobiliari nello stesso Comune di acquisto, alla novità nel godimento dell’agevolazione. Analizziamo partitamente i detti requisiti, che devono sussistere tutti contemporaneamente al momento dell’acquisto:

1. 1. Tipologia dell’immobile: deve trattarsi di case di abitazione (gruppo catastale A, esclusa la categoria A/10 – uffici -) “non di lusso”, secondo i criteri di cui al d.m. 2 agosto 1969.  Rileva l’idoneità dell’immobile all’abitazione, anche se di fatto non sia abitata e anche se l’immobile sia locato a terzi (la destinazione a propria abitazione principale è invece necessaria per godere del credito d’imposta); l’agevolazione compete anche se l’immobile è accatastato come A/10 ma è di fatto adibito ad abitazione e, simmetricamente, non compete se l’immobile, accatastato ad uso abitativo (ad es. A/3), sia di fatto utilizzato come ufficio. In questo senso, quindi, rileva la classificazione catastale e non l’utilizzo di fatto. Le caratteristiche che permettono di individuare la qualifica di lusso dell’abitazione possono essere rilevate o dal contenuto dell’atto nella parte in cui descrive l’immobile o dalla documentazione allegata (per esempio la planimetria). La classificazione catastale non assume rilievo al fine di qualificare l’immobile come “non di lusso”, per cui potrà astrattamente godere dell’agevolazione anche un’unità immobiliare accatastata nelle categorie A/1 (case signorili), A/8 (abitazioni in villa), A/9 (castelli e simili). Con la Circolare 38/E del 12 agosto 2005 l’amministrazione finanziaria ha riconosciuto l’applicabilità dell’agevolazione anche ai trasferimenti di fabbricati rurali destinati ad abitazione (anche se non ancora iscritti al catasto urbano), purchè non costituiscano pertinenza di un terreno agricolo. La stessa circolare ha previsto l’applicabilità dell’agevolazione agli immobili in corso di costruzione (cioè non ancora accatastati con attribuzione di categoria) e di ristrutturazione sempre che l’acquirenti dichiari in atto che l’abitazione in corso di costruzione non ha caratteristiche di lusso e che si impegni a mantenerla tale anche dopo l’ultimazione dei lavori. L’agevolazione compete altresì in caso di acquisto contestuale di due abitazioni contigue o di acquisto successivo di abitazione contigua (o anche di solo uno o più vani) destinata all’ampliamento di abitazione già acquistata con le agevolazioni; per godere dell’agevolazione è necessario che successivamente l’acquirente proceda all’unificazione degli immobili acquistati.
   2. Tipologia del diritto trasferito: l’agevolazione compete non solo per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà (anche mediante contratti di vendita con riserva di proprietà a favore del venditore giacchè fiscalmente il trasferimento si verifica immediatamente), nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, ma anche per gli atti costitutivi a titolo oneroso della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione. L’agevolazione compete anche per l’acquisto di una quota di comproprietà: è anche possibile che, in caso di pluralità di acquirenti dell’intero, soltanto alcuni abbiano i requisiti per godere dell’agevolazione e ne fruiscano, indipendentemente dagli altri. Per l’acquisto da parte di un coniuge in comunione legale vedi tuttavia quanto precisato infra.
   3. Ubicazione dell’immobile: l’immobile da acquistare deve essere ubicato nel Comune ove l”acquirente già risiede (fa fede anche la precedente presentazione della domanda di trasferimento della residenza, anche se non ancora accolta) oppure nel Comune in cui l’acquirente trasferisca (e si impegni in atto a trasferire) la residenza entro 18 mesi dall’atto di acquisto, pena decadenza dall’agevolazione. Nel caso di acquisto in comunione legale l’immobile, per l’Amministrazione finanziaria, entrambi i coniugi devono avere la residenza nel Comune di acquisto. L’agevolazione compete altresì se l’acquirente svolge la propria attività lavorativa nel Comune di acquisto, o, trattandosi di soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, se nel Comune di acquisto ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro; infine l’agevolazione compete anche al cittadino emigrato all’estero (ed iscritto all’AIRE) ed in tal caso non vi sono limitazioni territoriali, basta che si tratti di prima casa sul territorio italiano. Parimenti nel caso di personale in servizio presso le forze armate o le forze di polizia. Evidentemente le varie fattispecie menzionate non sono in alcun modo cumulabili tra loro.
      
      
   4. Assenza di altri diritti immobiliari nello stesso Comune di acquisto: l’agevolazione non spetta a chi sia titolare di un diritto reale che dia il giuridico godimento della cosa (piena proprietà, usufrutto, uso o abitazione). La preclusione scatta solo in caso di titolarità “esclusiva”, non anche in caso di comproprietà derivante da comunione ordinaria. In caso di comproprietà derivante da comunione legale si ha però titolarità esclusiva (sempre che la contitolarità riguardi il 100% di proprietà e non una quota inferiore, altrimenti si ha comproprietà). Non è preclusiva la titolarità di un immobile oggettivamente inidoneo all’abitazione (per esempio perché catastato come A/10), mentre esclude la fruizione dell’agevolazione la prepossidenza di un immobile abitativo (categoria A) anche se inadeguato alle esigenze della famiglia o di fatto utilizzato come ufficio (rileva infatti, sempre e comunque, la classificazione catastale). Non osta la titolarità di nuda proprietà su altra casa di abitazione. Con Circolari n. 29 del 2 giugno 1989, n. 1/E del 2 marzo 1994 e n. 38/E  del 12 agosto 2005, si è precisato che l’agevolazione spetta al titolare di un diritto parziale di godimento che acquisti un diritto complementare (ad esempio il nudo proprietario che acquisti uso abitazione o usufrutto sullo stesso immobile) e spetta anche al comproprietario che acquisti, anche con atti separati, ulteriori quote sull’immobile. Il requisito in parola deve risultare in atto ma è ammissibile un atto integrativo successivo (Circolare n. 38/E  del 12 agosto 2005).
   5. Novità nel godimento dell’agevolazione: l’acquirente (o il suo coniuge in comunione legale, salvo si tratti di bene personale) non deve aver già fruito dell’agevolazione su altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale a meno che non abbia ceduto, a qualsiasi titolo, l’immobile agevolato. E’ preclusivo un precedente acquisto agevolato di un qualsiasi diritto (anche nuda proprietà) o di una quota di comproprietà, tranne che si tratti di diritti o quote riguardanti il medesimo immobile o di abitazione contigua a immobile già posseduto (e agevolato). Non esclude il godimento dell’agevolazione l’aver fruito dell’agevolazione in un precedente acquisto per successione o donazione (ex art. 69 L. 342/2000). Il requisito in parola deve risultare in atto ma è ammissibile un atto integrativo successivo (Circolare n. 38/E  del 12 agosto 2005).

• CASI PARTICOLARI: In caso di coniugi in comunione legale occorre distinguere: 1. se entrambi i coniugi posseggono i requisiti, l’agevolazione spetta per intero ed entrambi devono rendere apposita dichiarazione (non basta cioè la dichiarazione di un solo coniuge); 2. se solo uno dei coniugi possiede i requisiti, l’agevolazione spetta nella misura del 50%; 3. se l’acquisto è effettuato da un solo coniuge, e non si tratta di bene personale, l’altro coniuge si considera aver fruito dell’agevolazione nella misura del 50% e ciò preclude ulteriori acquisti agevolati (senza previa dismissione).
  Anche i minori e gli altri incapaci possono godere dell’agevolazione, con dichiarazione resa in atto dai loro rappresentanti legali.
  Anche in caso di acquisto di pertinenze, sia pure con atto separato, si può richiedere l’agevolazione, sempre che le pertinenze riguardino un immobile agevolato e che rientrino nelle categorie C/2 (magazzini e locali deposito, cantine e soffitte non unite all’unità immobiliare abitativa), C/6 (autorimessa o box auto), C7 (tettoie, posti auto su aree private, posti auto coperti), limitatamente ad una (ed una soltanto) per ciascuna categoria.

Agevolazione relativa al pagamento dell’imposta di successione e donazione (in caso di acquisto gratuito).

L’agevolazione prima casa spetta, nel ricorrere degli stessi requisiti sopra visti per gli acquisti a titolo oneroso (come la compravendita), anche nel caso di abitazioni non di lusso e relative pertinenze acquistate per successione o per donazione, in base a quanto previsto dall’art. 69 della L. 34 del 2000. In questo caso, però, l’agevolazione riguarda solo l’imposta ipotecaria e quella catastale che sono dovute nella misura fissa mentre l’imposta di successione e donazione (ove non ricadenti in franchigia) sono dovute in misura ordinaria. L’agevolazione spetta per l’intero immobile anche qualora, in caso di pluralità di beneficiari, i requisiti sussistano in capo ad uno solo di essi (gli altri sono detti “beneficiari in estensione”) al momento dell’atto di donazione o dell’apertura della successione.